Парижский эрос.
IV. Масштаб Аверкампа в конце 1908 года

IV 

МАСШТАБ АВЕРКАМПА В КОНЦЕ 1908 ГОДА

Аверкамп, выйдя из метро и располагая временем, поднимается пешком по Германской улице, полной утреннего возбуждения.

Он чувствителен к оживлению этой улицы. Шагает по ней бодро. Симпатизирует толпе, в которую вошел. Воспринимает каждый толчок, как подтверждение собственной жизненной силы. Но в такого рода впечатлениях люди, подобные ему, не стараются разобраться. Так же безотчетно предавался бы он блаженному самоощущению в ванне. Утонченная восприимчивость показалась бы ему извращенностью.

Он отнесся бы внимательно к Германской улице в том только случае, если бы она представляла интерес в смысле деловых возможностей. Но, на первый взгляд, их нет в той зоне, где движется Аверкамп. Ни пустырей, ни, вероятно, продающихся домов. (Порядка ради, Вазэм проверит это при ближайшем обходе.) Да и купить их не легко. Каждый домишко дает приют торговому заведению. Повсюду аренды, сервитуты. Ни к одному камню не прикоснуться без того, чтобы не закопошились спящие под ним претензии третьих лиц. Там и сям шестиэтажные здания, расположившиеся широко, с двумя хорошими магазинами в нижнем этаже; этим бы можно было при случае заинтересовать клиента, ищущего для своих денег спокойного помещения. Но дела такого рода не увлекают Аверкампа; и он предпочитает клиентов, не столь враждебно относящихся к риску. Зато Германская улица весьма интересна, должно быть, для посредников по купле-продаже торговых заведений. Он и сам подумывал о том, не заняться ли такими делами, по крайней мере для начала в виде побочной специальности. Но узкая специальность выгоднее. Конторе, занимающейся понемногу всем, не удается составить себе имя. Мелкие дела вредят крупным. Капиталисты не явятся в приемную, где до них ждали лавочники.

Можно, поэтому, рассеянно идти по Германской улице. Справа расположены более новые и интересные кварталы. Аверкамп решает побродить по ним после завтрака, когда начинающееся превосходное пищеварение будет содействовать умственной бодрости.

* * *

Впрочем, трудности первого периода остались позади; и когда Аверкамп оглядывается на них, то в достаточной мере доволен своей тактикой.

Неглупым шагом оказалось даже то, что он взял Вазэма и возложил на него задачу, которая была ему, казалось бы, далеко не по возрасту.

Как в этом вопросе, так и в других, классифицируя людей, Аверкамп не признает ходячих мнений. Он предпочитает руководствоваться чутьем или личными наблюдениями. На его взгляд, возможность пользоваться людьми, особенно молодыми, - это нечто крайне гибкое. Развитие "не по летам" явление обычное. После периода нерешительности, взвесить опасность которого должен ты сам, подростки приучаются к лежащей на них ответственности. Неспособность у подчиненных часто поддерживается начальством, а ребячливость у детей - взрослыми людьми. Аверкамп наблюдал мальчиков в ресторанах и гостиницах. В том возрасте, когда их сверстники играют в мяч, они исполняют точно, подчас и тонко, не всегда удобные поручения.

У Вазэма бывают ошибки, недосмотры. Для Аверкампа они с лихвой искупаются тем преимуществом, что при нем находится расторопный, сметливый сотрудник. (Как был бы медлителен и неповоротлив г-н Поль в той же роли!) А затем, если эксперимент с Вазэмом быстро не даст результатов, Аверкамп оборвет его, без всякой самолюбивой настойчивости.

В конце 1908 года Аверкамп еще представляет собою очень незначительную фигуру в деловом мире. Может даже показаться, если принять во внимание его годы (он уже перешагнул за тридцать), что покамест им мало достигнуто, что он потерял время на посредственные затеи. Кто стал бы судить о нем по внешним признакам, тот легко принял бы его за дилетанта. В действительности он уже обладает самыми важными качествами; и в этих посредственных затеях он сумел испытать и усовершенствовать умственные методы, для действенности которых единственными пределами будут пределы объекта их применения.

Прежде всего, в нем живет великий визионер. Смолоду почти ежедневно его посещали близкие к бреду по своей смелости мечты о могуществе и размахе. Но этот великий визионер обнаружил редкое терпение перед лицом жизни. Мирился со скромными обязанностями. Исполнял их, насколько мог, хорошо, не ощущая унижения, не проникаясь горечью, сомнением в самом себе, но и не привязываясь к ним. Ему случалось думать, что то или иное скромное ремесло вырастет у него в руках, станет орудием его счастья. Визионер относил свое видение к неудачно выбранной реальности. Рано или поздно замечал свою ошибку. Не выводил из нее скептического заключения ни относительно реальности вообще, ни относительно себя самого.

Еще и теперь, на заре предприятия, в которое на этот раз он верит, как в средство обогащения, он умеет предаваться склонности к мечтам тогда лишь, когда это не представляет опасности. Например, вечером, по окончании всей практической работы и усевшись на террасе пивной, или в постели, перед сном, или даже во время прогулки, возбудившись от ходьбы, между двумя остановками, цель которых - подробное изучение какого-нибудь дела. Тогда ему рисуются вдруг улицы, перекрестки между заборами пустырей; разрытые пригорки; целый квартал в стадии возникновения, с волнистым профилем. И в то же время кусок равнины на другом конце Парижа, разбитый на квадраты улиц. И в то же время участки земли на низовьях Сены, поросшие высокими травами. И в то же время, в очень старинном квартале, теснящиеся лачуги. И он, Аверкамп, во все это замешан, присутствует повсюду. Он суетится на новых улицах, между заборами. Он перекраивает земли. Он сносит пригорки. Он - фермент роста кварталов. Он разрушает кучу лачуг. Берет словно пинцетом заплесневелых обитателей и переносит в другое место. Здание Аверкампа вырастает из-под земли, уйдя в нее бетонными ногами. Здания Аверкампа возникают глыбами, образуют треугольники, четырехугольники. Он видит, как Париж разъедается со стороны периферии, со стороны центра, как поглощаются участки за участками. Он видит, как просачивается и распространяется по Парижу дело Аверкампа точно победоносная язва.

Эти видения - та рюмка спирта, та регулярная доза опия, которую он разрешает себе. Но в промежутках, если даже можно допустить, что они продолжают на него производить тоническое действие, он не дает им ни малейшей доли участия в практических операциях ума. Проглотив рюмку спирта, он вновь обретает весь свой здравый смысл. Видения никогда не затмевают расчетов. Они образуют минутный отдых в трудовом его дне.

Итак, Аверкамп - великий визионер, умеющий ставить свои видения на их места. В отличие от большинства людей, маленьких визионеров, постоянно увязающих в своих видениях. В этих людей образ реального поминутно затемняется порывом мелочной спеси, предрассудком воспитания, банальным опьянением мысли.

У него ясное зрение остается нормальным состоянием. В октябре, обосновавшись на бульваре Палэ, он позволил себе два-три дня витать свободно в мечтах. Даже согласился на несколько ребячеств. Но затем сразу же вернулся к холодному, внешнему и внутреннему анализу.

Благодаря счастливому темпераменту, ни самопознание, ни строгая оценка положения не располагают его к разочарованиям, сомнениям, горечи, как это случается с чисто рассудочными людьми, для которых познание является или становится, в конце концов, целью, даже когда с виду их задачей является поступок. В его глазах, впрочем, самопознание - это не такая глава, на которой стоит задерживаться. Знать себя - это значит не обманываться относительно средств, которыми ты располагаешь для достижения определенной цели. (Для чего же еще нужно знать себя?) Начал он с того, что откровенно признался себе: "В общем я совершенно не знаком со своей новой профессией. Мне надо решительно всему научиться". Но в отношении приобретенных знаний у него нет ни капли самодовольства, и он абсолютно убежден, обходясь без логического обоснования этого чувства, в своей способности ознакомиться с предметом, приобрести в нем компетентность и ловкость в той самой мере, в какой это будет ему желательно. Такое убеждение происходит не от самоуверенности. Оно сводится вот к чему. В определенном направлении человеческой деятельности он не видит, что могло бы помешать его умственным способностям проявиться, не представляет себе препятствия, которые бы парализовали их. И это совершенно безличное чувство. Он не говорит себе: "Такой выдающийся человек, как я, Аверкамп..." Он просто сознает в себе ту силу человеческого ума, какую имеет человеческий ум при должном усердии. Опьянение от самолюбования, мания величия, экзальтация от идеи "Аверкамп" - все это, не имеющее ничего общего с точной работой ума, находит себе выход в "видениях".

Прежде, чем разработать в деталях свою тактику, он установил ее принцип: "Моя цель - быстро перейти к операциям крупного размаха. Так как у меня нет собственных капиталов, то я могу орудовать только чужими капиталами, а для этого надо поднять на ноги крупных клиентов. Я не привяжу к себе этих крупных клиентов, не буду их иметь в своих руках, если не начну удовлетворять их исключительным образом. Следовательно, я должен работать по меньшей мере не хуже самых лучших посредников".

Почти вся вторая половина октября ушла у него на посещение других посреднических контор по недвижимости, одной за другою, причем он старался улавливать их принципы работы, подмечать достоинства и недостатки. Выдавал он себя, смотря по обстоятельствам, то за покупателя, то за посредника.

В работе почти всех этих контор он обнаруживал крайнюю умственную апатию. В них требуют от посетителя, пришедшего в качестве возможного покупателя, чтобы у него вполне определилось намерение. Он должен точно указать, какого рода недвижимость имеет в виду, какая цена ему подходит, какое место ему по душе и чуть ли не название улицы. Если он выказывает некоторую нерешительность, растерянность при этом допросе, то на лице у владельца конторы или у служащего, который его заменяет, выражается вдруг неудовольствие. Этот клиент их не интересует. Рука у них, сделавшись вялой, продолжает перелистывать справочник, картотеку. Но они еле роняют слова в ответ. Посетитель чувствует себя назойливым, извиняется, уходит и не возвращается.

за определенной фетровой шляпой светлосерого цвета за десять франков, размер 57. (Да и в магазине шляп немало есть колеблющихся покупателей, которых тем не менее надо отпустить в головном уборе, удовлетворяющем их вкус.) Посредническая контора - это скорее комиссионный магазин. Сюда входят в надежде на неопределенный "случай". Или же клиент приходит сюда, как пошел бы к фондовому маклеру, потому что ищет помещения для своего капитала и готов поместить большую или меньшую его часть смотря по тому, какой случай представится и насколько ловок будет советчик.

Аверкамп заметил также, что очень часто владельцы контор сами не знают дел или же довольствуются тем, что переписывают сведения, с которыми пришел к ним продавец. И если даже посылают на место первого попавшегося служащего, то не подвергают критике его сообщений. Когда они подчас утруждают себя сами обследованием, то оставляют невыясненными множество деталей.

Если речь идет об участке земли, даже в Париже, они не знают, как он расположен, каков его грунт, каковы особенности его поверхности; не обременен ли он сервитутами. Не всегда знают, принадлежит ли городу прилегающая к участку улица. Будучи совершенно незнакомы с местными обычаями, они даже не подозревают, что на обязанности владельца может оставаться ремонт тротуара, если улица была выкуплена городом или присоединена к городским владениям. (Аверкамп знал эту деталь уже спустя неделю.) Тем более неспособны они сказать покупателю, не расположены ли под участком каменоломни. Пусть этим интересуется архитектор, когда придет время строить. А не будет ли поздно?

Когда речь идет о доме, они не знают точно, сколько лет он стоит, из каких материалов и хорошо ли построен. Часто не имеют понятия о средних расходах на текущий его ремонт, на уплату налогов. Если даже теми или иными из этих данных они располагают, то потому лишь, что продавец счел нужным их сообщить; и они их записали небрежным пером.

В редких только случаях интересуются они недвижимостями, продающимися в судебном порядке. Даже не следят за такими объявлениями. Им показалось бы нелепым рекомендовать такого рода дело клиенту. Прежде всего, это не их специальность. А главное, они думают, вероятно, что клиент, имея в дальнейшем возможность обойтись без них на торгах и заявить, что он узнал об этой продаже из газет, не уплатит им комиссионного вознаграждения, к тому же пониженного.

Аверкамп считает жалкими такие соображения. На одного нечестного клиента придется не меньше пяти-шести дорожащих своим словом и готовых, если они останутся делом довольны, пойти с вами на другие дела. Да и неважно, если вас оставит в дураках какой-нибудь, очевидно, посредственный, клиент. Больше он не появится. (И, в конце концов, не товар же вы ему отпустили.) Главное - это вербовать, путем отбора, клиентов надежных и более или менее крупных.

Поэтому Аверкамп не торопился делать дела. Чтобы нужда в деньгах его не понукала, он сократил свои личные расходы. У него последние полтора года была любовница. Он с нею порвал. Этот разрыв, помимо того, что был целесообразен с точки зрения временной бережливости, произошел кстати и в отношении его чувств: ему надоела эта женщина. К тому же, когда настанет время для новой связи, он сможет свободно взять любовницу "более высокого полета".

Закончив обход контор, он постарался окончательно наладить собственную организацию. "Принцип: клиент должен видеть с моей стороны такое обращение, какое я желал бы видеть на его месте. Ему должно казаться, что основное мое стремление - удовлетворить его; тогда он не пожалеет, что утрудил себя этим визитом. Он должен сознавать, что первая награда, которую я жду от него, - уважение; что о денежном вознаграждении всегда будет время поговорить. Идея комиссионных пусть не будет с первых же слов направлена на клиента как пистолет".

Дела естественно делятся по признакам предложения и спроса. Но достаточно пяти минут размышления, чтобы убедиться, что классификация должна основываться на предложениях. Предложения, то есть продающиеся недвижимости, это твой товар. Ты должен устроить так, чтобы покупателю было удобно среди него прогуливаться, как мимо полок большого магазина. Если он пришел с готовым решением, то надо его направить прямым путем к нужному товару. Если он просто чувствует неопределенный покупательский зуд, то пусть ему легко будет переходить от одной полки к другой. Поэтому Аверкамп завел целую систему карточек, папок, реестров и книг. Он не любитель усложнений. Не бюрократ. Его единственная цель - быстрота и наглядность.

Товар его разбит на две главные категории: собственно дела конторы и судебные аукционы. Эти последние, в свою очередь, делятся на продажи добровольные и принудительные. К принудительным Аверкамп относит и те, что имеют в своей основе наследство, даже если наследники добровольно согласились на продажу. В самом деле, главное - это знать, где могут таиться "случайности". А их легче находить там, где инициатива продавцов более или менее связана обстоятельствами.

Свободным и принудительным продажам отведены две отдельные картотеки. В каждой из них одна секция - для Парижа и его пригородов, другая - для провинции. В пределах каждой секции дела подразделены в возрастающем порядке назначенных цен, с четкими надписями: "ниже 20000", "от 20000 до 50000", "от 50000 до 100000" и т.д. В тех случаях, когда назначенная цена явно нелепа (15000 франков за шестиэтажный дом), карточка со ссылкой позволяет найти дело в том месте, где оно оказалось бы при нормальной назначенно цене.

Карточка на каждое дело принципиально составляется немедленно после объявления о продаже и по данным этого объявления. А некоторых случаях, признанных особо интересными, Аверкамп производит предварительное обследование на месте. Кроме того, дело заносится в книгу-календарь, на листок дня, назначенного для продажи.

"специальные дела". (В календаре продажа такого рода тоже отмечается буквами "СД")

Собственные дела конторы (остальные, как-никак, являются побочными) подчинены подобной же, но, понятно, несколько более сложной классификации.

Три основных класса:

1. Доходные дома.

2. Участки вовсе незастроенные или занятые постройками ничтожной ценности.

Каждому классу соответствуют две картотеки.

В первой дела распределены по местоположению: в Париже - по округам, в пригородах - по секторам (северный, южный, восточный, западный; на стенной карте в кабинете Аверкампа указаны границы этих секторов, как и самих пригородов). Третий отдел образуют провинциальные дела вообще. Они будут подразделены впоследствии, если понадобится.

Во второй картотеке дела распределены по ценам. Пять секций: до 20000; до 50000; до 100000; до 500000; выше 500000. В каждой секции дела подразделены на пять групп: Париж, правый берег, восток; Париж, правый берег, запад; Париж, левый берег; пригороды; провинция; и в каждой группе соблюден растущий порядок цен.

рондо, фамилия владельца; в правом - номер округа или название местности и адрес:

415 XV 27000 Лаверн Улица Вожирар, 143 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Следуют сведения, которые удалось собрать конторе, в том числе и самые конфиденциальные; мнение Аверкампа о данном деле; даже все его минусы. Аверкамп всякий раз требует от продавца разрешения откровенно указать возможному покупателю недостатки недвижимости, хотя бы скрытые; обещает горячо рекомендовать, под собственную ответственность, только те дела, в отношении которых ему дано такое разрешение. От этого зависит кредит конторы, которым Аверкамп дорожит превыше всего. Указана также возможность скидки; и предел ее.

Когда для дела заводится папка, - потому ли, что сведения не умещаются на карточке, или потому, что по делу завязываются переписка, переговоры и т.д., - то она ставится на этажерку, и все эти папки расположены по фамилиям продавцов в алфавитном порядке.

Система эта восполнена "книгой входящих". В ней каждое дело изображается несколькими строками в тот момент, когда оно появляется впервые, будь то предложение посетителя, письменное извещение или плод поисков Вазэма и самого Аверкампа. Тогда же оно получает свой номер. Описательная карточка для второй картотеки составляется только после обследования.

примерно в сто тысяч франков, в Батиньолях, и ничего другого, то Аверкамп, подкованный лучше всех своих коллег, может дать ему справку в несколько секунд и, в случае надобности, снабдить его сведениями, каких не найти ни в какой другой конторе. Если же у посетителя, как это часто бывает, намерения значительно менее ясны, то он чувствует себя на редкость хорошо в лоне конторы Аверкампа. Его не донимают расспросами. Не принимают за дурака или нудника, если он для начала ограничивается фразой вроде: "Дело, видите ли, в том, что мы еще сегодня утром с женой говорили, не купить ли нам где-нибудь недвижимость..." Он ощущает, как его берет и ведет вежливая рука. С ним беседуют о том, о сем. Назвав ему наудачу два-три "случая", устанавливают из его реплик тот предел цены, который бы ему не хотелось превзойти. Находят вполне естественным, что он улыбнулся при упоминании четырехэтажного дома в Сен-Клу, посреди садов, и как будто заинтересовался домом с дешевыми квартирами на Нильмонтанском бульваре. Ему не колеблясь рассказывают про хорошее дело в суде. Сообщают, что под влиянием весьма почтенных мотивов, продиктованных совестью, прекрасные недвижимости, принадлежавшие конгрегациям, все еще продаются за грош. Мимоходом он восхищается виртуозностью, с какой наводятся справки ему в угоду. Не успел он назвать улицу Тольбиак, заговорив об одном знакомом домовладельце, как уже видит в пальцах у Аверкампа два участка под застройку и один дом, расположенные как раз на улице Тольбиак. И какая феерическая точность в деталях! Он узнает, что почва на этом участке песчаная, нераскопанная; что там понадобится снести пригорок в сорок кубометров; что край участка находится над галереей каменоломни, но там легко будет устроить двор; что за шесть тысяч франков можно было бы воспользоваться превосходной смежной стеной, толщина которой 0,8 метра...

* * *

Но иметь красивые картотеки из красного лакированного дерева - этого еще недостаточно; надо заполнить их. И чтобы посетители убедились в исключительных достоинствах конторы, надо в нее завлечь посетителей.

Аверкамп разработал два типа объявлений и поместил их в нескольких газетах.

Объявления первого типа гласят (с вариантами):

"Располагая крупными капиталами за счет французских и иностранных капиталистов, покупаю земельные участки всевозможных размеров во всех кварталах",

или:

"... покупаю дома на слом",

или:

"... покупаю хорошие доходные дома во всех кварталах"

с прибавлением: "срочно".

Почти немедленно ему сделано было множество предложений, устных и письменных. Щекотливой задачей было внушить продавцам терпение. Аверкампу приходилось выдумывать отговорки: он будто бы накупил только что недвижимостей на несколько миллионов; и его доверители хотят закончить первые дела, прежде чем заключать новые сделки. Покамест же предложения, после обследования, заносились на красивые карточки из глянцевитого картона. И владельцам давался совет, в их же собственных интересах, не обращаться к другим посредникам, пока контора не сообщит им об отказе. Тем временем их надежда подогревалась осмотром недвижимости, письмом, требовавшим дополнительных сведений. Словом, Аверкамп употреблял свою ловкость на безвозмездное приобретение доверия со стороны этих людей.

Второй тип объявлений был таков:

"Исключительный случай. 16-й округ, дом в превосходном состоянии. Чистый доход 7300. Цена 75000 наличными".

"Вы опоздали. Покупатель нашелся сразу". Но на этот раз искусство сводилось к тому, чтобы удержать их за полу пиджака в тот самый момент, когда они разочарованно направлялись к двери. "Да вы бы присели. У меня есть и другие предложения, с виду несколько менее соблазнительные, но для знатока не менее, пожалуй, интересные. Вы их так же упустите, как и этот, когда я их опубликую. Садитесь, пожалуйста". Несколько карточек извлекалось из ящика в качестве козырей. Люди слушали; делали гримасы. Ничто не могло им заменить фиктивного дома за 75000. Тут-то и было кстати ввернуть, - соблюдая меру, конечно, - что и у дома в 16-ом округе были свои недостатки. "Случай хороший. Но для нашей конторы в нем не было ничего исключительного. Оставьте ваш адрес. Одно или два таких дела должны на днях поступить... Обещаю вам о них никому не говорить, не снесясь предварительно с вами. Вам ни о чем не придется пожалеть". Если из числа этих разочарованных охотников четверо или пятеро, плененные манерами и приемами Аверкампа, запоминали путь в его контору, то утро не было потеряно.

С недавнего времени Аверкамп обдумывает новый тип объявлений, которые собирается печатать в газетах, обслуживающих отборную клиентуру: "Фигаро", "Голуа", или в еженедельниках типа "Иллюстрасьон".

"Для всех, желающих помещать свои капиталы в первоклассные операции с недвижимостями: Консультационное бюро. Формирование групп. Новейший тип организации. Бесплатные справки. Не смешивать с конторами обычного типа".

Он взвешивает также возможность откупить рубрику недвижимостей в каком-нибудь еженедельнике. Он знает, что такого рода сделки заключаются. Но ему нужно предварительно сколотить небольшой капиталец. И еженедельники, которые он имеет в виду, заламывают, вероятно, непомерные цены.

"Я не могу привыкнуть к вашему преемнику. Он невежа. Он мерзавец. Он ругает меня как собаку. Меня, старика! Возьмите меня к себе". Аверкамп взял г-на Поля; оттого, что был польщен; оттого, что ему нужен был человек, который бы составлял карточки и открывал дверь в отсутствие Вазэма, не умеющего к тому же писать шрифтом рондо; и оттого, наконец, что он одновременно черств и великодушен. Жалость сама по себе имеет мало власти над ним. Но привязанность подчиненного располагает его к феодальной благосклонности.